2026年二手房市場(chǎng)很好，成交量比去年高很多

去年月均成交18457套，今年4-5月平均成交24144套，增幅高達(dá)36.06%

然而不是每個(gè)區(qū)域吃到了紅利

每個(gè)區(qū)數(shù)據(jù)差距很大，樓市熱度完全不同

甚至有些板塊成交量比去年還低

有些陷入流動(dòng)性危機(jī)的區(qū)域，房?jī)r(jià)可能還有風(fēng)險(xiǎn)

最明顯的規(guī)律是，郊區(qū)樓市比市區(qū)還熱

網(wǎng)上被吐槽最多的寶山、金山、崇明，二手房市場(chǎng)突然活躍

最被看好的徐匯、黃浦，二手房反而不好賣(mài)

上海樓市現(xiàn)在就是啞鈴型，剛需、豪宅很火，中間段的房子反而不好賣(mài)

豪宅沒(méi)貢獻(xiàn)多少套數(shù)，所以統(tǒng)計(jì)下來(lái)黃浦、徐匯、靜安都很慘

這個(gè)數(shù)據(jù)，跟房?jī)r(jià)變動(dòng)完全相反

2020年到現(xiàn)在，市區(qū)房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺，黃浦、徐匯比寶山、金山好很多

郊區(qū)的剛需房跌幅太大了，很多地方比最高點(diǎn)跌了50%以上

激活了大量35歲以上的“老剛需”

這些人收入不高，在上海定居幾年甚至十幾年，很多孩子都不小了

突然發(fā)現(xiàn)買(mǎi)得起房了，那還等什么，買(mǎi)

下面這片區(qū)域原來(lái)賣(mài)3萬(wàn)多，現(xiàn)在很多成交單價(jià)只有1.2萬(wàn)、1.3萬(wàn)

七八十萬(wàn)就能在上海買(mǎi)套房

上海正在收割最后一批外地人，就是這些“老剛需”

外地中產(chǎn)已經(jīng)很難被上海收割

比如海歸，2020年剛留學(xué)回來(lái)月薪一萬(wàn)多，就能買(mǎi)1000多萬(wàn)的房子

靠的是父母托舉

父母怎么想的？在上海買(mǎi)房就當(dāng)存款了，反正上海的房子虧不了

上海買(mǎi)個(gè)好房子方便孩子找對(duì)象

在老家還有面子

沒(méi)想到這幾年上海買(mǎi)房也虧慘了，海歸的父母就不敢在上海給孩子買(mǎi)房了

其實(shí)父母不是真的想給孩子花1000萬(wàn)買(mǎi)房，他們無(wú)非是把存款從銀行搬到房子里

就跟那些高價(jià)買(mǎi)書(shū)包房的一樣，他們賭的是未來(lái)還能原價(jià)賣(mài)掉，免費(fèi)用9年好學(xué)校

父母不托舉，海歸靠自己買(mǎi)房就很難

其實(shí)上海的置換鏈還有，還是有賣(mài)掉剛需置換的客戶(hù)

一方面是周期拉長(zhǎng)，都在觀望

一方面就是新的外地人少了，導(dǎo)致增量不足

中產(chǎn)市場(chǎng)就不太樂(lè)觀

豪宅還好，還是能收割全國(guó)富人

不過(guò)都是新房比較多，外地土豪來(lái)上海買(mǎi)二手房的少

所以明顯看到一個(gè)趨勢(shì)，總價(jià)低的區(qū)域二手房更火爆

而且是郊區(qū)，市區(qū)老破小賣(mài)的沒(méi)那么好

比如徐匯的衡復(fù)地區(qū)，交易量大幅下滑，陷入徹底的流動(dòng)性危機(jī)

衡復(fù)地區(qū)買(mǎi)家主要是上海人，尤其是老人，不是樓市主要增量

龍華、南站、漕河涇（田林、康健）有不少外地人買(mǎi)，買(mǎi)家主要是漕河涇、徐家匯上班的年輕人，很少有來(lái)上海多年的“老剛需”

所以成交量也沒(méi)暴增

“老剛需”都出沒(méi)在郊區(qū)，很多都在工廠上班

虹口流動(dòng)性最差也是這個(gè)原因，曲陽(yáng)、涼城都有不少老破小，交易量增幅卻不高

那些老破小都是上海本地人在買(mǎi)，尤其是老人

在上海打工的外地買(mǎi)家沒(méi)那么多

浦東的外高橋、南匯新城、高東、唐鎮(zhèn)有大批中年外地人，買(mǎi)房積極性很高

他們對(duì)市場(chǎng)不敏感，到中年了能給自己買(mǎi)套房子算是圓了上海夢(mèng)

說(shuō)白了上海樓市火不火就看外地人買(mǎi)不買(mǎi)，只靠本地人上海做不到領(lǐng)跑全國(guó)

現(xiàn)在剛需、豪宅還能夠到一些外地買(mǎi)家，中產(chǎn)房源外地買(mǎi)家在減少

所以中產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)那么火

另一類(lèi)買(mǎi)家是投資客，或者有保值心態(tài)很重的剛需

他們關(guān)心租售比

剛需房一直在降價(jià)，那么怎樣算是跌到位了？

大家會(huì)去算一筆賬

當(dāng)一套房子的租售比能夠接近3%的時(shí)候，差不多就可以買(mǎi)了

那買(mǎi)房就開(kāi)始比租房劃算

徐匯、黃浦的老破小租售比不高，這些人在刻意避開(kāi)

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素實(shí)在太多，環(huán)線提出了八重收益率模型，就是至少8個(gè)維度影響樓市

上面只是各區(qū)表現(xiàn)的局部分析

具體到板塊可能更容易看到結(jié)論

前灘比較特殊，去年華二前灘中考成績(jī)好，整體書(shū)包房也熱，前灘成交了很多小戶(hù)型

起點(diǎn)太高，今年就顯得市場(chǎng)冷了

聯(lián)洋也差不多，其實(shí)一個(gè)月成交51套不算低了，最火爆的2020年差不多也就這水平

只是去年書(shū)包房熱度高，聯(lián)洋成交率先沖到高位，今年增量低了

徐匯濱江、徐匯中心（徐家匯）房?jī)r(jià)太堅(jiān)挺，買(mǎi)家不買(mǎi)單，所以成交量也沒(méi)那么高

降到位的新江灣城、普陀武寧最近集中成交

其實(shí)徐家匯也有個(gè)別小區(qū)成交火爆，比如東方曼哈頓，兩房由1200多萬(wàn)降到1000萬(wàn)出頭，成交翻了四五倍

樓市不缺買(mǎi)家，就看價(jià)格是不是心動(dòng)

另一個(gè)值得關(guān)注的是大虹橋徐涇，反復(fù)被唱空，其實(shí)成交火爆

去年一個(gè)月賣(mài)145套，今年一個(gè)月能賣(mài)掉219套，增幅高達(dá)50.69%

對(duì)于剛需而言徐涇有優(yōu)勢(shì)，進(jìn)出市區(qū)不像泗涇、九亭那么擁堵，配套也在完善

而且最近降得多，又沒(méi)新房分流，給了二手房東跑路時(shí)間

環(huán)線的建議是趕緊跑，新房一開(kāi)盤(pán)，二手房成交量就會(huì)下滑

房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素實(shí)在太多，上海也太大，一篇稿子做不到面面俱到

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