今年的上海樓市，依然很割裂。

在不少新盤認(rèn)購低迷，分銷遍地走，去化慢吞吞的大背景下。

上海3.5代宅，居然跳出了行情周期，逆勢爆紅。

嘉定南翔，2023年之前，新房平均認(rèn)購率在50%-70%，開盤去化周期普遍3-6個月。

但大華星嶼，南翔首個3.5代宅入市后，一批次認(rèn)購率124%，開盤當(dāng)日去化八成以上。一舉拿下南翔近三年最好的開盤成績。

大虹橋，2023年到2024年上半年，新房熱度明顯降溫，不少盤認(rèn)購率跌破50%，甚至啟動中介分銷。

但保利虹橋和著，104套房源獲113組認(rèn)購，成了2026年開年上海第一個認(rèn)購破百的新盤，開盤去化超94%。

同樣的板塊，同樣的總價段，3.5代宅的去化速度比傳統(tǒng)老產(chǎn)品快了不止一倍。

購房者不但認(rèn)3.5代宅，而且搶著買。

但今天我想說的是，你現(xiàn)在看到的3.5代宅，還只是“試用裝”。

3.5代宅集中爆發(fā)的三大推手

首先聊一聊，為什么3.5代宅會在2026年集中爆發(fā)？

背后有三個底層推手同時發(fā)生了變化。

第一：房子徹底變了，從金融品變成了消費品

以前房價漲得快，買房就是炒資產(chǎn)。

房企主打小戶型、低總價、快周轉(zhuǎn)。

戶型擠一點、空間差一點都無所謂，好賣、好套現(xiàn)就是王道。

但現(xiàn)在買房的基本都是自住，大家關(guān)心的是住得舒不舒服、空間夠不夠用。

這帶來兩個根本轉(zhuǎn)變：

一是政策徹底松綁，執(zhí)行了18年的“7090”政策在2024年正式退出，房企放開手腳打磨好戶型。

二是居住觀念變了，足夠的使用空間才是舒服日子的基礎(chǔ)。

第二：市場徹底分層，新房全面走向改善化

2025年上海新房成交是近十年歷史低點，2026年供應(yīng)還要縮量。

當(dāng)前是典型的分層市場，新房越來越少而且越來越“挑人”。

但與此同時，像安瀾上海這樣的高品質(zhì)項目，依然有很強(qiáng)勁的市場表現(xiàn)。

這說明，新房在全面擁抱愿意為居住品質(zhì)買單的客群，而剛需更多流向性價比高的二手房。

上海樓市，新房負(fù)責(zé)改善，二手負(fù)責(zé)剛需，兩條賽道越來越清晰。

第三：行業(yè)大洗牌，開發(fā)商必須用產(chǎn)品力說話

過去幾年在上海站穩(wěn)的房企，華潤、中海、招商、保利，項目不管在哪個區(qū)，都不會太差。

而那些只靠剛需跑量的開發(fā)商，聲音越來越小。

現(xiàn)在想做標(biāo)桿、走品牌溢價的團(tuán)隊才能留下。

中建玖上瑯宸的進(jìn)化就是一個例子，哪怕以前偏剛需，現(xiàn)在也全力做改善標(biāo)桿。

中建玖上瑯宸實景

正是這三大推手，把3.5代宅推到了舞臺中央。

市場發(fā)生裂變

推手講完了，我們再來看市場本身發(fā)生了怎樣的裂變。

第一個裂變：新盤靠高實得率拉開體驗差距

過去上海新房的得房率普遍在75%左右。

自2025年上海住宅新規(guī)實施以來，陽臺、飄窗等政策紅利直接釋放。

保利譽(yù)濱江119平實得率94%，大華星嶼107平接近100%。

等于同樣總價多送你10-15平。

第二個裂變：老盤處境開始尷尬

存量老盤雖然靠地段和價格倒掛還能守住基本盤。

但競爭力正在肉眼可見地下降。

唐鎮(zhèn)綠城玉蘭花園就是一個前兆。

以前四房1200萬以上，現(xiàn)在均價從9萬跌到8萬左右。

不是它不好，是旁邊的3.5代宅太能打了。

第三個裂變：100㎡左右的小戶型淪為“快消品”

開發(fā)商用小戶型跑流量，賺周轉(zhuǎn)的錢。

招商時代樂章、保利虹橋和著都是這類代表。

這種裂變還在加速，因為你看到的3.5代宅，本質(zhì)上還只是“試用裝”。

現(xiàn)在市面上能買到的3.5代宅，大部分是開發(fā)商按舊地價拿的地，成本相對可控。

等這批舊地價庫存清完，后面新拍的地塊，地價已經(jīng)漲了。

長寧那塊地樓面價7.77萬，未來售價直奔14萬。

徐匯濱江、楊浦濱江的地價等級已經(jīng)上調(diào)。

一旦市場完全認(rèn)可3.5代宅的產(chǎn)品力，開發(fā)商就不需要再讓利換量了。

到那個時候，定價邏輯會徹底改變。

從“舊地價+新規(guī)產(chǎn)品”變成“新地價+新規(guī)產(chǎn)品”，單價會再跳一個臺階。

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未來如何？

所以推演到未來，會發(fā)生三件事：

第一，上海新房價格會繼續(xù)走高。

3.5代宅的成本擺在那，最終都會轉(zhuǎn)嫁到房價里。

新房均價破8萬/㎡、內(nèi)環(huán)直奔17萬/㎡，已經(jīng)是明牌。

第二，新產(chǎn)品和老產(chǎn)品的二手價差會越拉越大。

未來三年，相同地段的3.5代宅和老產(chǎn)品，二手價差可能拉開到20%以上。

第三，沒有硬核屬性的二手房會繼續(xù)以價換量。

那現(xiàn)在怎么辦？

準(zhǔn)備買3.5代宅的，要趁早，舊地價庫存賣一套少一套。

另外要會挑。我整理了一份《上海3.5代宅買房白皮書》，哪些是真王者、哪些是蹭概念，一目了然。

手里有老產(chǎn)品的，趁窗口期置換。

等滿大街都是3.5代宅的時候，你的老房子折價會更狠。

現(xiàn)在賣，還能賣個相對好的價格。

最后

最后想和大家聊聊很多粉絲都在問的，上海什么時候能出四代宅？

講實話，上海基本不太可能做四代宅。

因為上海土地開發(fā)強(qiáng)度、超高層住宅密度全國第一。

防風(fēng)、建筑造價、消防要求全是繞不開的死結(jié)。

再說一旦放開四代宅，那2018到2024年間建成的次新房會被徹底碾壓。

二手房市場根本扛不住。

所以上海走了更實在的路子，在現(xiàn)有約束里把居住品質(zhì)做到極致。

說白了，四代宅賣的就是“空中花園”，靠概念炒噱頭。

但3.5代宅賣的是實打?qū)嵉木幼◇w驗。

從最近全國多城四代宅集體踩剎車就能看出，政策已經(jīng)在給過度概念炒作糾偏。

而上海從一開始就走務(wù)實路線，反而讓3.5代宅成了政策糾偏后的最大贏家。

未來3.5代宅的產(chǎn)品價值會被市場重新定價，后續(xù)漲價是大勢趨。

所以如果你真想買新房，當(dāng)下在售的3.5代宅，可能是你最后的窗口期。

你多猶豫幾個月，可能就要多掏幾十上百萬。

我把上海所有在售的3.5代宅，按“真新規(guī)含金量”排了個段位榜，想要的評論區(qū)扣個“666”，或者私信我“3.5”，我直接把資料發(fā)你。

另外，如果你正在糾結(jié)“手里的老房子要不要現(xiàn)在賣？”“該不該買3.5代宅？”，私信我“咨詢”，我?guī)湍阋粚σ徊鸾狻?/p>

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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